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物业赚了多少业主不知道的钱? 揭秘隐形账本

来源:房地产报 加入时间:2017-09-14 09:41:04 点击数:扫描到手机
[提要] 别以为你每年交的物业管理费就是物业公司的唯一收入。这一张门禁卡,一个广告牌,一个地上停车位…都是利润,都是物业公司的“隐形收入”,但究竟能赚多少钱?以一个建面10万平方米的小区为例,让我们一起来翻开物业公司的“隐形”账本。

长春明珠,这个当年被神话的小区,住进去的人都有一种自豪感。开发商品牌好,景观好,服务好,没有不好的地方。然而住了10来年之后,这个神话就被物业弃管打碎了,物业和业主的纠纷也成为当年长春楼市的焦点事件。

 

今年8月份,长春明珠物业公司再次被业主炒掉,并启动新物业公司的竞选。一个物业欠缴率超过70%的小区,却有6家物业公司打破头抢着进入服务,让外面的人看不清。

 

我有很多朋友住在长春明珠,我曾问过几个没交物业费的朋友,来回换物业公司,到底因为什么。有人回复我,小区破成这样也不修,交了物业费也没人管,还不如不交。还有人说,没交物业费是因为好多人也没交啊,有业主还号召大家都不交,别人不交自己交岂不是让他们占便宜了。至于换物业公司,听说是物业公司利用出租公建赚了钱,业主也分享不到。

 

但是当我提起当年物业弃管后连垃圾都没人清理,真要没物业公司接手怎么办,他们并没有人能站出来组织解决,有人说,不行就找政府解决呗。

 

在我看来,欠缴物业费也算得上一种“网络暴力”,你在质疑物业服务的时候,并没有利用合理合法的手段,只是选择了最有利于自己的方式,甚至是没有任何理由的从众选择,仅仅是因为不能让别人占便宜。

 

在我接触的业主里面,并没有分清物业费和维修费的区别,只是找不到解决问题的方法,就把所有责任归到物业公司头上,这对于物业公司而言并不合理。物业费是物业公司提供服务所收取的费用,以长春明珠这样一个入住10多年的小区为例,小区道路属于小区共有部分,维修需业主共同决议共同承担,物业只是一个被委托方的角色,既不是决定者也不是维修费用的承担者。

 

当然,物业公司有没有问题,是否存在隐藏收费侵占了业主的共有利益,并且没有对业主公示,这些确实需要物业公司站出来说明。

 

——《房地产报》副总编辑 王涛

 

 

     

 

从小区里无处不在的广告位售卖

到园区地上公共车位出租

从各种商家巡展的进场费

到项目公建空间的租金收益……

 

除了业主缴纳的物业费之外

物业公司掌握着更多的生财之道

这早已不是什么秘密

 

真正的秘密在于,从来没有人知道

一年下来,物业公司通过这些渠道赚了多少钱?

这些钱又流向了哪里?

 

这,是一个从未被翻开过的“隐形账本”

有些物业公司选择向业主公开

将收入用于物业服务或小区建设

有些物业公司并未向业主公开,仍然是一笔糊涂账

 

  

收支不透明 

业主与物业间的不定时炸弹

 

花样繁多的生财之道,让小区成了物业公司的一块儿肥肉。

也正是这些早已不是秘密的隐性收入,成了埋在物业公司和业主之间的不定时炸弹。

 

  

业主:为谋小区公建租金 

物业公司“赔钱”服务

 

今年7月,长春明珠小区与陆港物业公司为期3年的合同到期,小区开启新一轮物业公司选聘工作。

 

据业主介绍,在过去的3年里,由于不满陆港公司的服务质量,大批业主拒缴物业费,最惨淡时收缴率不足30%,3年累计欠缴额度将近1600万元。

 

可即便如此,陆港公司仍旧积极参与新一轮竞聘,努力争取续约,要继续服务明珠小区。

 

业主认为,正是小区数千平方米的公建出租收益,点燃了陆港公司如此诡异的服务热情。“一年光这部分租金收入,就将近1000万元,可他们从来都没公示过这笔钱的去向。”说起这部分收入,业主难掩愤愤之情。

 

 

地上车位租金去向不明 

业主物业陷拉锯战

 

无独有偶,进入8月以来,长春北城一小区的业主也和物业公司陷入了拉锯战。而点燃这场战火的,正是小区地面的车位租金的去向问题。

 

“地上车位是我们业主共有的,原本是大家谁来得早谁停。后来物业说是要方便管理,就开始收费了,一个月300元。”业主王女士说,小区里划了将近200个车位,咱就说仅停车费这一项,一年下来得有70万元左右的收入。

 

“这笔钱究竟花哪儿去了,物业公司从来没说过!”

 

最终,小区的业主们决定筹备成立业主委员会,准备和物业公司好好算算这笔账。

 

 

隐形收支不透明 

成业主与物业纠纷的根源

 

事实上,对于业主而言。物业公司通过出租出售小区公共资源获利这件事,早已不是什么秘密。

 

但令大部分业主感到不爽的是,他们都不知道这笔钱的具体数目,更别说这钱都花哪儿了,进了谁的腰包。

 

“这就好比你雇佣了一个管家,管家卖了你的东西,却不告诉你卖了多少钱,这笔钱又花到哪去了,哪有这样的道理?”业主王女士如是说。

 

也正是因为这种收支不透明,使得这笔算不上秘密的隐性收入,变成了埋在业主与物业公司之间的一颗巨型炸弹,一旦有点儿磕磕碰碰就炸开了。

 

 

物业赚钱花样多 

但究竟能赚多少钱?

 

别以为你每年交的物业管理费就是物业公司的唯一收入。这一张门禁卡,一个广告牌,一个地上停车位…都是利润,都是物业公司的“隐形收入”,但究竟能赚多少钱?以一个建面10万平方米的小区为例,让我们一起来翻开物业公司的“隐形”账本。

 

 

账本一

仅电梯广告一年收入30万元左右

 

 

  

每个小区都有一个共同的特点,那就是电梯间变化莫测的广告,每月都有新收获,更有甚者,更新频率为一周。

 

一般来说,在电梯广告方面,物业公司会跟广告公司合作,按年承包给广告公司,每个电梯相框广告一个月大约是500元,小区电梯越多,承包价格越便宜。一般一个建面约10万平方米的小区,一年的电梯广告收入大概30万元。当然,有视频广告的,可能收益会更多。

 

 

账本二

节假日场地出租一年上万元

 

 

  

每逢节假日,很多小区就热闹起来了,一些保险咨询、亲子活动、产品推介等各种各样的活动开始有声有色地搞起来。一般租赁场地都是在园区主入口或小区广场的位置。

 

据某小区物业经理介绍,这项收入不是很多,一场活动大约500~1000元的租金,总地算下来一年大概几千到上万元。

 

 

账本三

地上车位租金一年20多万元

 

地上停车位出租是很常见的,一般在人车不分流的小区,物业美其名曰为了规范业主自律停车,会将园区里的地上车位出租。

 

以北湖某小区为例,项目分区开发,一个区地上停车位约140个,一辆车每晚停车费为4元,这一个区一年的停车费收益就是4×30×12×140=201600元。

 

据了解,该小区目前至少有4个区已入住,每个区以10万平方米计算,该小区一年的地上车位出租利润约为80.64万元。

 

 

账本四

小区公建部分收入多 年租14万元

 

《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。但也会有个别楼盘,将物业服务用房等公建部分进行出租。

 

公建部分出租,对物业来说是一笔不小的收入,不考虑其他公建,仅以物业用房出租为例,按相关规定,物业用房面积占小区建筑面积的千分之四左右,那么一个建筑面积10万平方米的小区,物业用房有400平方米,即使只出租一半,按照市场价2元/平方米·天的价格计算,一年租金约14.4万元。

 

 

账本五

小小门禁卡 年收入近10万元

 

一张门禁卡的成本大约在5~10元,长春市门禁卡价格区间在20~80元/张。

如果按照中间值,一张门禁卡40元计算,小区1000户,1户需要3张门禁卡计算,刨去成本,收入约为9万元。

 

而且这是一项长期收益的项目,因为业主会因为家庭人口的增加、丢失或损坏门禁卡等原因,不定时补办门禁卡。

 

 

结账

一个建面10万平方米小区 隐形收入近百万

 

除了上述额外收入,还有一些牛奶、饮水机等商家进场费、装修公司进场费、园区广告费等等,这些收入会根据品牌不同、产品不同,价格也会有相应变化,在市场好的情况下,甚至是价高者胜。

 

以一个建筑面积10万平方米的小区为例,把以上林林总总的各项隐形收入都加在一起,这个小区一年的隐形收入大约可达100万元。

 

如果按照物业费2.3元/平·天计算,建面10万平方米小区全年物业费不过276万元,“隐形收入”竟达百万元,真是不算不知道,一算吓一跳,也难怪那些物业服务不好的小区业主会有质疑,甚至不交物业费,有道是既然你不仁,则莫要怪我如此激愤。

 

(备注:以上案例系记者根据市场行情综合整理,并不特指某具体小区)

 

 

公共经营收入应属于全体业主所有,但是在公共资源经营过程中会产生成本,公共经营的全部收入扣除成本后的收益,应通过业主大会决议,以《物业服务合同》约定其使用用途。

 

 

物业“隐形收入”该谁说了算?

 

一个建面10万平方米小区隐形收入就近百万元,难怪能轻而易举点燃业主和物业之间的矛盾点。那么,小区公共部分到底该归谁所有?《物权法》已经给出了答案。物业公司除了收取物业费以外,还有这么多额外收入,那么这些额外收入,到底应该如何处理,对此,记者咨询了相关律师。

 

 

  

公共部分权益归业主 但收益未必

 

首先,业主对于建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的地上车位,业主具有所有权,也就是说,这些东西都是归整个小区业主共有的。

 

其次,《物权法》第七十条规定:业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

 

《吉林省物业管理办法》第六十六条规定:擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;擅自改变物业管理用房用途的;擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的,业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生以上纠纷,可以向县级以上人民政府的房地产行政主管部门投诉。

 

 

公共区域收益如何分配 合同说了算

 

据吉林良智律师事务所梁艳律师介绍,通常业主对物业收入的质疑主要在小区公共收益(如电梯广告等)的归属方面,依据相关法律法规,公共经营收入应属于全体业主所有,但是在公共资源经营过程中会产生成本,公共经营的全部收入扣除成本后的收益,应通过业主大会决议,以《物业服务合同》约定其使用用途。

也就是说,想要对公共区域收益进行管理和处理,首先小区要有自己的业主大会,《吉林省物业管理》第十条:物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。成立业主大会后,需同物业公司签订一份能很好地约束物业公共设施用途和收益的《物业服务合同》。从而来保障业主对公共设施收益的知情权。

 

梁律师还介绍,公共收益的使用主要集中在三个方面:一是专项用于小区设备设施的维修;二是纳入公共维修资金;三是补足物业费的不足。无论用于何处,都应该投入到小区的公共事务中,让业主受益。

 

 

“隐形收入”之争关键在“隐形”

 

对于“隐形收入”,小区业主们的态度也各有不同。有业主认为,可以让物业在公开账本的前提下保留这部分收益。“适当补贴物业也是可以的,但是至少要让业主清楚这部分收入有多少,花到哪里去了,是不是真的用在了小区环境的维护上。”市民程先生说。

 

有的业主则认为,既然是利用小区公共空间和公共权益获取的收入,那么就应该归全体业主所有,物业无权支配。“如果物业认为没有这些收入就运行不下去,可以向业主大会或者业主委员会申请拨付部分资金,但前提是:这些收入必须离开物业的管控。”市民张先生认为。

 

 

阳光化是最好的“拆弹专家”

 

既然,物业与业主间的矛盾关键在于隐形收入,那么把“隐形收入”阳光化就是关键中的关键。事实上,在长春物业市场,还是有很多物业公司正在朝着阳光化的方向努力,正如万科物业所言,阳光是最好的消毒剂。物业收入“阳光化”则是最好的拆弹专家。

 

 

保利物业:

收支透明仅是物业服务提升第一步

 

 

  

保利某楼盘物业经理告诉记者,保利物业每年年底会将物业收支明细对业主进行公开,同时对第二年物业投入进行公布。

 

“物业收支透明仅仅是提升物业服务的第一步,相比物业的收入和支出,业主更关心物业到底尽没尽心给我打扫卫生、维护园区,甚至是保安有没有按时巡逻,也就是说,业主更关心物业服务地到底怎么样,做好服务才最重要。”

 

 

赢时物业:

签订合同时 敏感问题应有明确规定

 

 

 

新星宇赢时物业总经理刘立华认为,物业公司在跟业主签订合同之初,就应该将一些物业公司和业主都关心的敏感问题,在合同里有所体现。

 

一旦出现了合同里无法体现和说明的问题,应该通过业主委员会,和业主进行交流,之后再作决定,这样可以有效避免物业和业主之间的矛盾。

 

另外,刘总认为,目前物业行业很浮躁,会有一些低价中标等恶性竞争的情况,物业应该进入良性竞争阶段。

 

好的物业服务不仅可以赢得业主的口碑,还可以使业主的房子保值甚至是升值。

 

把客户需求放在首位,应该先把物业公司的本职工作做好,不要脱离本职工作,和客户建立良好的关系,因为客户口碑最重要。

 

 

万科物业:

阳光是最好的消毒剂

 

一些物业公司从业人员认为,随着工资水平的不断上涨,近年来物业公司不得不面对行业的困境:管理费提价困难、人员成本节节攀升、服务品质要求不断提高、创新和创收都陷入困境。

 

面对物业行业的困境,万科物业一直认为“阳光化”是解决问题的关键,万科物业一直朝着阳光化物业前行。

 

万科物业每季度向全体业主公布物业服务报告,做到财务透明。万科物业认为,阳光是最好的消毒剂。

 

物业服务收支公示,能直接督促物业提升服务等级,让业主享受到更加优质的服务。

 

同时,让业主尊重物业,理解物业在现实工作中的难处,这样保证物业费的上缴率。物业公司主动把账目公示出来,让业主做到心中有数,可以了解到物业公司的具体职责是什么,这对于物业以后工作的顺利开展很有帮助,从而形成一个良性循环。

 

 

记者手记

 

作为老百姓,谁不想既可以享受一个好的物业服务,又不用过于劳心劳力,所以说,需要业主大会来约束和监督物业的行为。通俗来讲,物业和业主的关系,就像婆媳关系,不说是天敌,但矛盾绝对少不了,当然关系好不好,还得看是否互相理解,相互信任。业主按时交物业费,物业公司努力提高服务质量,“隐形收入”阳光化,才能共同维护美好的家园。

 

声明:本稿件为房地产报原创,未经授权,谢绝转载。房地产报保留追究法律责任的权利。

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   (责任编辑 高洁)

 

 

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