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长春15家购物中心两年内开业 城市拓张升级

来源:房地产报 加入时间:2017-08-31 09:44:14 点击数:扫描到手机
[提要] 如果说,住宅开发是一个新板块开发的1.0时代,那么随着人口数量的增加,商业脚步必然跟进,城市周边从单片的“住宅区”向“生活区”转变,城市扩张则进入2.0时代。随着东南西北中众多大型购物中心的开业,长春中心城区周边,特别是三环四环附近区域,从此进入城市扩张2.0时代。

  2017年-2018年,长春至少有15家新的商业中心开门迎客,这个数字超过了过去10年的总和,一拨属于商业市场的浪潮正扑面而来。

  三环外,一个个商业中心拔地而起,基于城市外围新兴住宅板块的“区域型商业团——链”格局正在形成。这条几乎联通了东南西北城市新区的商业链条,正推动这座城市外环从“居住区”转向“生活区”,无数人“睡在城外、活在城央”的奔波之苦即将免除。

  而这,也正是长春这座四面扩张的城市走向成熟的必经之路。

  严格地说,新城区住宅市场的高速发展,只是城市扩张的1.0时代,在住宅市场日渐成熟、常住人口不断导入后,商业中心等配套的陆续进住,生活氛围不断被催熟,才是标准意义上的城市扩张2.0时代。

  2017年,伴随着这场商业大爆炸,长春城区拓张2.0时代的大门,就此开启。

  记者_张越 魏绘轩 毕影 摄影_房地产报视觉中心

  商业大爆炸 开启长春城区拓张2.0时代  

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2017年-2018年,长春至少有15家新的商业中心开门迎客

  2017年,是长春商业历史上值得纪念的一年,10个大型购物中心集中开业,其分布均匀,东南西北中,多点开花。其数量之多,创下长春商业一年内开业数量历史新高。

  进入7月以后,长春先后有3家大型购物中心开业,分别为:7月2日开业的欧亚新生活,7月8日营业的新华联奥特莱斯购物小镇,7月28日开放的新城吾悦广场

  在大家感叹2017年开业的大型商业真多时,记者又获悉有7个大型购物中心的开业时间已大体确定,分别是:9月2日栖乐荟,9月18日砂之船中东奥莱,9月8日车城万达广场,11月11日大众活力汇,11月环球广场,还有预计在2017年底前开业的新星宇广场欧亚购物中心和力旺广场。

  总共10个大型购物中心,将在2017年一年内扎堆开业,这在长春商业发展历史上绝无仅有,是长春历史上大型购物中心开业数量最多的一年。据记者统计,营业的总面积超过了100万平方米,预示着新的长春商业格局正在形成。

  新开商业体特点

  风格多样化 强调体验式购物

  除了开业的数量多,新的大型购物中心在购物体验上也进行了升级,融入更多文创元素、互动体验,迎合年轻客群的口味。

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新城吾悦广场7月28日已经开业

  以新城吾悦广场为例,据项目营销总经理康凯介绍,“长春吾悦广场为新城的新一代mall,项目强调体验式购物,重拾情怀,融入更多文创主题,打造六大主力店。开业当天累计客流量达98万人次,销售额突破3550万元。”

  欧亚新生活是盛世城的后续项目,同样以年轻化、体验式的购物为主题,每一层都设计了不同生活的场景,引入玻璃栈道等别具一格的设计,吸引了大量年轻人驻足。

  新华联奥特莱斯购物小镇是目前长春的第一个小镇式郊区奥特莱斯。其经营品类涵盖GUCCI(古驰)、Ermenegildo Zegna(杰尼亚)、VERSACE(范思哲)等近100个国际知名品牌,并有新华联童梦王国进驻。

  城市周边商业升级 推动城市扩容

  除了2017年已经开业和即将开业的10个大型购物中心,2018年预计还将有5个项目开业,分别是万豪世纪广场、远洋王府井赛特奥莱、中展万国城、华億购物中心和2018年10月开业的摩天活力城。

  此外,正在建设的项目还有北湖欧亚购物中心、龙翔国际商务中心、奥林国际青旅宽城一号等项目。

  打量这15个大型购物中心的布局,我们会发现,只有欧亚新生活、新城吾悦广场、摩天活力城、万豪世纪广场、力旺广场5个项目分布在二环以内,其他的购物中心,都分布在长春市三环、四环附近,直接推动城市周边区域商业配套升级,同时,也将推动城市的新一轮扩容。

  区域商业构建“生活团”

  “去中心化”成必然

  无论是从缓解市中心负荷的角度,还是新城区建设的角度,市中心单一的商圈,转向城市周边多点布局,形成商业带、商业组团。“去中心化”城市格局正在形成。

  “大量新商业中心 使区域成熟度高了”

  据记者了解,2017年-2018年即将开业的15个大型购物中心,多数集中在三环、四环周边的城市外延。对此现象,万达文华公馆营销副总卜军峰认为,“一个城市不可能一个商圈覆盖所有区域,最开始可能是火车站商圈,然后市中心形成商圈,市中心商圈再衍生出其他多个商圈。大型购物中心也分不同级别,如市级、区域级和社区级商业。”

  “今年集中开业的这些大型购物中心多数是区域级别,比如新城吾悦广场。大量新商业中心的出现,使区域成熟度高了。对于附近楼盘来说,商业配套更好了,房价会上涨。”

  “‘摊大饼’不可取,应‘点多面广组团式’发展”

  从城市发展的角度看,长春城市的外延在不断扩大。从三环到四环,再到更远的区域,随着楼市的发展,城市在不断扩容。新区域居民大量的衣食住行购需求,催生新的区域型商业和社区商业的出现,而这一切的背后有政府在城市空间布局上的整体考量与规划。

  吉林省盛泽商业地产营销策划有限公司董事长李勇刚认为,城市的发展不希望都集中到市中心,以一种“摊大饼”的方式进行,而要“点多面广组团式”发展。也就是在全城周边更大范围布点,形成多个组团,以减轻市中心的负荷,比如交通压力。

  政府从城市整体规划上,已经有前瞻性,讲究城市中心“空心化”,除非是地标级建筑等,不在市中心开发商业综合体,剩下的商业体往城市外围发展。在5年之前已经有这样的思路,所以我们才看到现在的“点多面广多组团”的商业格局。这是一种合理布点,并不是简单地往城市外延。比如3公里半径内没有大型商业,区域内有10万人,这样就足够支撑一个商业综合体了。

  “‘多组团’式商业布点已经形成”

  记者查阅《长春市城市总体规划(2011-2020)》发现,长春主城区空间结构的发展策略是“双心三翼多组团”,其中“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。

  “政府在商业布点上已经发挥出先导性,在三四环区域的地块出让时,就已经有规划。从城市发展的角度讲,从目前区域型商业布点的状态来看,这种‘多组团’的方式目前在长春已经形成了。这对城市的发展,对周边住宅配套的提升,对方便老百姓的生活都有重要的促进作用。”李勇刚说。

  为什么是2017年?

  住宅铺路 商业跟进城市扩张

  如果说,住宅开发是一个新板块开发的1.0时代,那么随着人口数量的增加,商业脚步必然跟进,城市周边从单片的“住宅区”向“生活区”转变,城市扩张则进入2.0时代。

  近三年 79个住宅新盘塞满三环外

  记者分析了今明两年即将开业的大型购物中心位置,只有5个项目位于二环以内,其余10个项目都处于三环或四环外,甚至更远。这一区域虽然属于城市周边尚未成熟的区域,但却汇集了大量的楼盘以及人口。

  2014-2016年最近三年,长春外延三环、四环附近有大量楼盘集中交房,据记者粗略统计,长春外延三四环附近(不算四环1公里外)三年来共有79个楼盘交房,分别为东城10个,西城14个,南城27个,北城19个,净月区9个。

  如果每个楼盘以3000户计算,一个楼盘将有约1万人入住。以净月为例,9个楼盘交房,就意味着约有9万人口进入净月三四环附近区域,这就足够支撑一个大型综合性购物中心了。

  人口持续流入 带来新的商业需求

  据《长春市城市总体规划(2011-2020年)(概要)》,“重点发展中心城区及周边组团,积极推动新增人口及产业向规划区内城市组团转移和集中。至2020年,规划区总人口将达到520万人,其中城镇人口约为480万人,城镇化率达到92%。”

  从中可以看出,中心城区周边组团是城市总体规划的重点部分之一,将有大量新增人口转移到规划的新组团当中。新人口必然带来新的商业需求,与此同步,新的区域型大型购物中心也会根据城市的整体规划,在城市周边组团区域落位。

  人口、商业,是城市扩容的必要因素。大量区域型商业中心的落位在中心城区周边,并集中开业,意味着长春在城市扩容进程中,迈出了重要一步。

  扩城“2.0时代” 区域生活圈渐成熟

  中心城市周边地块刚出让时,它可能是一片空地,可能是一片待拆迁的平房,也可能是一片破旧的棚户区,我们称之为城市1.0版本。

  随着地块的开发,新的楼盘取而代之,新的人口进入,一片居住区产生了,但只是满足“住”的需求,以及基本生活需求。随着周边大型综合性购物中心的开业,市民“衣食住行购”全面的需求得到满足,区域的生活圈趋向成熟,我们可以称之为区域城市2.0版本。大型商业配套是居住圈变成生活圈的最后一步。

  2017年,不仅是长春商业历史上重要的一年,从某种意义上, 它也是城市发展有标志性意义的一年。随着东南西北中众多大型购物中心的开业,长春中心城区周边,特别是三环四环附近区域,从此进入城市扩张2.0时代。

  商业大爆炸

  引领城市走向更远处

  商业大爆炸是新城区走向成熟的标志,也是城市版图新一轮扩张的开始。城市边缘商业氛围得到改善,生活圈更为成熟,区域板块的发展得到带动,楼市转向下一个待开发的新区。

  大商开业 催熟区域组团

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环球广场11月即将开业

  刚刚结婚不久的小朱,在生态广场华友昆玉府买了一套房子,听说附近环球广场即将开业显示出格外的喜悦,“这太好了,方便多了!我们小区在净月三环、四环交会,要说周边也不缺少大型商业,但都没营业啊,终于有一个要开业了。现在买东西要走很远到临河街和南三环交会附近!”

  记者走访了解到,环球广场为了保证商场11月能正常开业,正在紧张装修中。环球广场周边目前有环球贸易中心中懋天地华友昆玉府华荣泰时代COSMO伟峰东第政协花园等6个住宅,稍远点还有三四个小区,周边已经有大量人口居住,已经是一个相对成熟的居住板块,但却没有一个大型的综合性购物中心。

  环球广场一旦开业将大幅拉升周边的生活氛围,一定意义上代表着生态广场组团生活圈已经成熟,记者推测下一个商业组团是生态大街与福祉大路交会处附近。

  城市外扩不仅要看“量” 还要看“质”

  房地产在城市版图外扩的过程中扮演了重要的角色,住宅、人、商业,其他城市配套,新城区变老城区,更新的城区还会出现,但在城市外扩过程中,不仅要看“量”,还要看“质”。

  虽然大型购物中心的数量有了,“点”够多“面”够广,但布点是否聚合?大型购物中心能否吸纳市民来消费?能否长久持续经营下去?面对目前商业同质化如何规避?这都是对“质”的考验,值得关注与思考。

  “开发节奏、开业周期要和周边人口数量相匹配。区域内的商业体要聚堆儿,不要成一条线。一个商圈想繁荣,不是一个综合体独立的就能实现的,要形成一个不同业态的商业集群。”问及如何规避潜在的问题和风险时,李勇刚说,“一是要考虑到客群,二是大商业都是自持物业,需要大量现金流沉淀,所以需要注意资金链充裕。运营风险上,要考虑好项目定位、主题特色、具体客群等,是否符合周边的情况。”

  楼市转向下一新区 城市新一轮外扩

  单个大型商业中心的开业,不仅改善了周边生活氛围,而且还会进一步推进其他配套的跟进,板块的价值将被提升。有了大量的常住人口,有了热闹的商业活动,政府其他相关配套自然会依照规划落位,以改变区域教育、医疗等民生问题。

  所以,一个板块商业繁荣势必会带动所属板块走向成熟,从居住区变成生活区,进而对区域地价升值、房价上涨都会产生促进作用。楼市进而转向下一个空白区,城市实现新一轮的外扩。

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(责任编辑 高洁)

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