全球住房市场风险上升

　　过去十年中,经合组织许多成员国和新兴国家的房价不断上涨，而目前美国的住房市场则不断出现下滑趋势。由于美国经济的变化常常预示着其他国家和地区的经济走势，因此此时对全球房市的走势进行评估显得至关重要。

　　世界其他国家和地区的经济走势不会受到美国经济疲软的影响，这一观点的前提是此次美国的次债风波仅仅是一国的个别现象，不会波及其他国家。但是，全球信贷风险已经开始蔓延。此外，由于许多国家在共同因素的推动下经济发展强劲，因此近期的房市繁荣在很大程度属于全球现象。英国等欧洲部分国家，加拿大以及澳大利亚等国的房价均迅猛上涨，这些国家未来经济发展减速且实行财政紧缩的可能性也在加大。

　　有迹象表明，各国房市的潜在风险正在累计，一旦全球房市繁荣结束，全球经济增长也将放缓。

　　全球房市繁荣的推手

　　“全球住房市场”这个名词本身有失准确。因为所谓的全球住房市场其实是各个国家和地区住房市场的集合，它们受各自国家和地区的影响极大。因此，各个市场之间的房价与股票和基金等其他资产价格的相关性相比要小很多。即使是在美国国内，Case-Shiller房价指数也显示各城市之间的价格差异极大。国家之间的价格差异同样显而易见。自1990年以来，德国、瑞士、日本和韩国的房价均出现了下滑，而西班牙、英国和爱尔兰的房价增长幅度超过了300%。

　　尽管有这些价格差异的存在，统计数据依然显示，过去十年里，在全球因素的推动下，各国房价的相关性与日俱增，多个市场的房价均出现了上扬，而美国的房价表现则落后于经合组织的其他成员国。在1990年至2006年期间，美国的房价上涨了约50%，而经合组织成员国的房价平均上扬了接近70%。并且自上世纪90年代末以来，随着越来越多的国家搭上房市繁荣的快车，房价上涨的步伐再度加快。自1998年以来，法国的实际房价不止翻了一番，意大利上涨60%，加拿大55%，澳大利亚72%。

　　如此大规模的房市繁荣在现代历史上可谓史无前例。现如今人们可以很随意地谈论起全球房市泡沫，然而房市的繁荣并不缺少基本面的强有力支撑。各个国家和市场同时出现房市繁荣，因为其背后的基本面支撑在各国普遍存在。收入增长、利率下调、金融创新和人口增长是推动房价上涨的主要原因。

　　收入增长。从长期来看，收入增长是推高房价的主要原因。经济发展迅速的国家通常房价上涨也比较快。因此，也就不难理解，在经合组织成员国中，爱尔兰的实际房价在1970年至2006年期间上扬了444%，而在此期间其人均收入增长了334%，为经合组织成员国中最高的。相反，日本经济自上世纪90年代早期进入衰退，其目前的实际房价仍然比1990年的峰值低40%。

　　利率下调。过去十年来利率的持续下降成为许多市场房价上涨的主要推动力。在1990年至2006年期间，经合组织成员国的长期利率名义上下降了7个百分点，而实际上也下降了4个百分点。利率下降幅度最大的国家通常房价的涨幅也最大。

　　金融创新。在许多国家，住房金融的创新使越来越多的人能拥有自有房产。住房贷款限制的解除则让更多的金融机构进入了这一市场。此外，如住房抵押担保证券等新的金融产品的引入，让投资者的投资风险得以分散，在一些国家缩小了住房贷款之间的息差。

　　人口增长。一般认为，一国的人口增长越是迅速，其房价的上涨幅度也就越大。然而事实是人口增长或人口密度与房价之间的相关性极小，而人口增速对房价的影响则更为明显(图2)。人口加速增长的国家通常会出现房市的繁荣。例如，1996年至2006年期间，西班牙的人口年化增长率为1%，而10年前的增长幅度为0.25%。与此相反，同期日本人口的增长速度从0.37%下滑至0.18%，而德国的人口增长也从0.48%下滑到0.11%。