王晓晖在渝论楼市,称房价大涨租金小涨有风险,渝中和沙坪坝具有升值潜力

　　股市在3500点反复震荡,在股市淘金风险越来越大;而目前由于楼市低迷,不少开发商都在打折促销,在这样的情况下,是投资股市好,还是投资楼市好呢?

　　对于这个问题,在昨日举办的晨报理财大讲堂上,著名的商业地产投资专家王晓晖给出的答案是：“总体而言,近几年重庆房价涨了不少,但租金却没怎么涨,投资回报率降低了。如果要问现在投资楼市好,还是投资3500点的股市好,我的基本观点是,股市风险要小于楼市。只要牢牢记住价值投资理念,即使在熊市中也能赢利。”

　　不懂回报率不要投资

　　“著名的股神巴菲特有一句名言‘不懂不投’。”

　　王晓晖称,在欧美,衡量一个房产项目有没有投资价值有两个指标：一是租金回报率;一是资产回报率。年租金回报=月租金×12÷购房总金额;资产回报率=(五年内的租金总和+预计第五年的销售额)÷购房金额。

　　“一般来说,一个项目要有投资价值,国际上公认的最低租金回报率=同期的按揭利率+1%,目前银行的按揭利率超过7%,因此目前投资楼市,租金回报率要有8%以上才有投资价值。”王晓晖称,“如果按照资产回报率来衡量的话,只要超过20%,就具有投资价。”

　　渝中房产价值被低估

　　2008年,和全国其它城市一样,重庆房价将温和上涨,在这种情况下,重庆楼市还有投资价值吗?王晓晖称,虽然是温和上涨,但只要能选择好板块,同样有投资价值。

　　“就我个人认为,目前仍有升值潜力的两个区域：一是沙坪坝;二是渝中区。可以大胆的预测,未来5年解放碑及其附近的房产还有30%-40%的上涨空间。”

　　王晓晖称,“虽然现在的热点区域是江北、渝北,但我觉得部分楼盘的房价已经过头,你如果晚上到这两个区域,你会发现好多房子没有亮灯,很显然这里有不少投资性购房产。而房产升价空间的大小取决于区域内的刚性需求,江北、渝北两个区域投资性购房多、刚性需求偏少,因此未来升值相对较缓慢。”

　　“5年来,由于交通问题,不少白领和富人‘逃离’渝中,因此,5年来渝中的房价涨幅不大。而随着轨道交通1号和3号线的通车,较场口将成为重庆的一个交通枢纽,房价上涨空间大;而沙坪坝由于教育刚性需求拉动,再加上交通四通八达,房价也有上涨空间。”

　　08年首选防御性投资

　　今年投资房地产都有哪些风险?如何防御?对此,王晓晖称,从宏观来讲,风险有两个：一是系统性风险,如果今年美元触底反弹,流向中国的楼市的国际热钱就会撤出,房价就有下跌风险;二是宏观调控的风险。2008年政府的主要任务就是控制通货膨胀,实施住房保障制度。廉租房、经济适用房大量上市也有拉低房价的风险。最好的办法就是防御——暂时别动,看看行情再说。