近日，长春市国土资源局下发了[2008]157号土地出让预公告，位于二道区八里堡的面积为52.8442万平方米的地块即将出让的消息一经传出，就引起了一些开发商的关注。虽然在此之前央行和银监会刚刚联合下发了关于限制开发商货款买地的通知，但这里还是吸引了他们的目光。关于这一地块将建什么样的产品、价格会是多少、如何规划等问题引起了人们的猜测。就此，记者采访了业内相关人士，他们对该地块给予了独到的分析和评价。

　　“分食”可能性大于“鲸吞”

　　该地块位置相对较好，紧邻主干道远达大街，西侧是伊通河广阔的水域，仅这一项就为该地块大大增加了竞争筹码。此地块为棚户区改造项目，目前已经拆迁完毕，全部净地出让。

　　由于该块地仅占地面积就有52万平方米，有业内人士认为，如果按照常理，这么有潜质的地块一定会被一家开发企业竞得，在土地资源日益稀缺的今天，这么大面积完整的地块已不多见。但8月末“金融机构不放贷给开发商买地”的一纸禁令将很多开发企业推向了困境，一些中小企业将面临无钱买地的尴尬境地。而且，目前各楼盘在销售上也遇到了一定阻力，资金很难快速回流，一下子鲸吞这么大一块地将会有很大难度。即使是实力强劲的开发商，面对当前不太明朗的市场形势，拿地也会十分谨慎，从今年上半年长春市土地出让的情况上就可见一斑。

　　除此之外，观望情绪并没有随着金九银十的到来而减弱。面对此种情况，一些开发企业正在逐渐放缓开发速度和上市量，一些楼盘今年本打算推出10几万平方米的产品，不得已改推约5万平方米。按常理推断，占地面积52万平方米，建筑面积就是近百万平方米，假如每年推出20万平方米，还要至少5年左右的时间。试想一下，以目前这种情形，有谁敢一下子推出这么多?所以，这块地极有可能被2-3家开发企业瓜分。

　　低密度住宅可能性不大

　　这块地上将建什么样的产品，是普通的商品住宅还是高端产品?业内人士推测，由于该地块的用地性质规划为住宅、商服用地和商业金融用地，因此将会是一个集居住、商业、休闲、娱乐等功能于一体的综合性建筑。

　　从2007年开始，八里堡逐渐成为地产开发的热点，这是人所共知的，开发水准更是提高了一大截。从以鲁辉·国际城为代表的八里堡片区各楼盘的情况来看，规划、设计、产品等方面的素质都比较高，而这一地块的建筑品质绝不应在这些楼盘之下。况且这一地块又紧邻伊通河，在此拿地的开发商绝不会浪费这一珍贵资源，开发上起点将会很高。而且二道区经济开发区也对八里堡的地产开发提出了更高的要求，即要以“高起点、高标准、高规划”为开发原则，引进名盘、大盘，进行成片开发，全力打造高品质生态社区，以改善八里堡的居住环境与质量。毋庸置疑，这一地块的产品档次一定会比较高。但是要建低密度住宅的可能性不大，一是因为土地成本高，靠加大容积率来提高利润率是常规做法;二是因为八里堡片区做低密度住宅目前还没有形成相应的氛围。

　　比肩鲁辉 产品定价须谨慎

　　既然开发高端产品的可能性不是很大，那么这一地块上的产品价格应该是多少?一时间，众说纷纭。

　　有业内人士认为，这一地块在价格制定上将面临很大难题。它与鲁辉·国际城仅一街之隔，目前鲁辉·国际城的起价为2588元/平方米，均价为3000-3300元/平方米，这个售价不光是在八里堡片区，就是在整个长春市都是非常低的。除此之外，在该地块的南侧紧挨着还有V[i]70，带有精装修的住宅均价只不过是3500元/平方米，毛坯房的均价为3200元/平方米。如果该地块的售价定到3500-4000元/平方米，则将在销售上面临一定的压力。如果与这两个楼盘的售价基本持平，则要面临来自市场的压力，毕竟鲁辉·国际城在八里堡占地为王已有两年时间了，通过宣传，以高质低价的产品吸引了一大批目标消费群体，想要从鲁辉身上抢客户资源还是有一定困难的。所以，该地块在价格制定上既要考虑到周边楼盘的市场售价，同时又要结合自身的实际情况来制定价格体系策略。

　　也有业内人士认为，如果该地块的开发企业的实力与山东鲁能集团旗鼓相当的话，那么产品的竞争还是会相当激烈的，这一地块完全可以用差异化的产品来提高自身的竞争力。而且鲁辉·国际城的开发周期会很长，至少要用5年的时间才能开发完毕，那么，这一地块的开发企业则完全可以打一个时间差，以快制胜。