如今,销售市场和融资市场双双疲软,房地产业已从前些年的“土地为王”时代重新回到了今天的“现金为王”时代,不少开发商倍感寒意。舆论认为,房地产确实已经遭遇了冬天。

　　不过,由于中国工业化、城市化的道路正在进行,政府在全球遭遇金融危机时候正不断推出刺激经济增长、稳定市场预期的政策措施。因此,房地产市场仍有理想的发展空间,房地产业从中长期来看仍具潜力。

　　行业缺钱,冬天寒冷,在这个异变的房地产时代,无疑哪家开发商能快速融到资金,或能通过促进销售而及时回笼尽可能多的资金,就才有可能继续生存下去,获得未来时期的相对竞争优势和发展机会。因此,开发商有必要思考该如何好好过冬的问题。

　　有人做过测算发现,在房地产市场,如果第一年销售额萎缩30%,可能有51%的开发商出现资金缺口;而如果第二年销售额继续下降20%,出现资金缺口的开发商将可能上升到58%。而如果第一年销售额下降了50%,就可能有59%的开发商出现资金缺口,即使第二年销售额维持第一年水平,第二年出现资金缺口的开发商也会上升到66%;如果第二年销售额进一步下降20%,则出现资金缺口的开发商会扩大到71%,那些在第一年就已出现资金缺口的开发商将面临更严峻的考验,甚至破产。

　　当然这个测算的结果不一定准确,尤其在不同区域的情况也不一样,但至少说明了一个道理:即当商业银行依然紧缩房地产信贷,当资本市场持续低迷进一步放缓房地产开发企业上市融资的步伐,当销售持续疲软使得开发商难以通过销售回款而回笼资金时,开发商首先更要从困难处着想,以能及时做好积极应对的准备。

　　开发商如何过冬?这值得深思:可以考虑采取单一策略,也可考虑采取多种策略组合使用的复合策略。

　　一方面,开发商可以选择通过信托、发行公司债、民间借贷、与人合作开发或贷款以及增资扩股等方式融资,来争取获得资金解决资金压力。

　　另一方面,开发商可通过降低成本、降低大宗资金支付或降低项目占用资金等办法减少支出。目前不少开发商已经放缓或停止拿地,主动调减开工面积、放缓开发速度、减少投资规模。还有一些企业就是直接卖出企业股份等,争取更多的资金在手。

　　此外,还可以学习美国的“燃烧土地策略”,不妨争取选择与其他投资人进行战略合作、共同开发土地或卖出部分土地的模式来缓解资金压力,以追求企业的整体利益,而不是计较某一个项目或土地的利益得失。

　　美国知名房地产公司勒纳公司就曾在经济危机中及时果断地折价大刀阔斧地卖地,收回了大量资金。勒纳公司的举动,获得了多数分析师的肯定,一些分析师还调高了勒纳的NAV估值。(NAV估值是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下,地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后,即为NAV净资产价值。)分析师认为,在房地产市场危机时期,开发商持有的多余土地,已经变得没有价值或价值不大,通过出售土地换取资金,公司才有能力来加速剩余土地的变现。勒纳公司的这一政策,后来被业界称为“燃烧土地策略”。

　　其实,开发商过冬的办法就是争取尽可能快而多地卖房子,通过多卖房子获取尽可能多的资金回笼。

　　在房地产危机时期,美国房地产开发商帕尔迪认为卖掉房子是硬道理。这种做法,往往是先行者赢,可能变被动为主动。因此,面对成交日益清淡、消费者观望的房地产现实,除预期项目利润较高的楼盘不妨抢先直接降价或加大降价幅度以刺激购买外,开发商更应采取包括创新营销策略、加大广告投入、强化促销等积极措施来促进销售,而不是像一些短视的开发商那样,盲目减少营销投入。尽管降价、促销或增加广告等营销投入是被动的,但这会对项目或企业整体有利,或是一种积极的过冬方式。在这方面,香港房地产开发商应对房地产市场衰退的做法与大陆的做法有很大不同。他们的想法是,可能这个项目降低利润会亏本,但趁早卖出能拥有资金在手等诸多资源,可以有利于项目后期或其他项目建设还可买进其他便宜的土地,等房地产市场回升的时候再赚回来甚至赚得更多。因此,港商会继续推进项目,而且增加广告投入大打广告,加大促销力度,甚至降价推盘,以争取资金的尽快回笼。这些做法值得目前一些有策略的开发商借鉴。