购房网讯(记者 于莹)2010年春节刚过，长春的房地产市场又见抬头趋势。面对不断攀升的房价，是做房奴还是加入租房大军，越来越多的人陷入买房还是租房的两难境地。吉林大学杨震锴教授建议，买房还是租房要根据个人需求。如果手里资金不是十分充裕，租房比买房更加划算。

　　房产升值同时也在贬值

　　吉林大学杨震锴教授表示，其实房子在升值的同时也是有折旧率的。根据国家统计局公布的70个大中新建商品住宅价格指数，一般情况下房子每年的平均升值空间为10%左右，而折旧率大概在4%左右。再加上一些其他的费用，其实房子一年的升值空间不超过5%。比较之下，房子的升值速度都不如投资3年期国债(固定年利率5%)来的稳定。所以买房的时候要仔细考虑，是不是真有自己估计的较大升值空间。”

　　租售比倒挂 房价非理性增长

　　租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上成熟经济体的租售比一般介于1/200至1/300，即投资房产可在18年至25年回本，年回报率大约为4%-6%。如果租售比大大高于1/200，则买房出租很合算。如果租售比大低于1/300，则卖房转而租房较合算。

　　如上海某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元/平方米，月租2700元(无家具)，合每平方米租金30元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

　　美联物业最新的统计数据，国内城市最高的租售比已经达到1：600。这数据足以显现现在房价的非理性增长，购买是十分不划算的。

　　买房 20年后可拥有一套房产

　　在设定了房产的价值之外，为了便于计算，假定一套100平米的房产为40万元，打算买房的人手中有15万元现金，而且每个月可以自由支配3500元的闲钱。

　　如果直接向开发商买房的话，购房者需首付12万元，并办理商业贷款28万元(以银行评估为准)，分20年还清。每月月供为1996元，加上买入时支出的1%的契税，1%的个人所得税及5.4%的营业税等中介费用，总共支出2.4万元。

　　将以上费用合计起来，买这套房子的成本包括现金12万元，每月月供1996元，20年后大概就是47.9万元。加上中介费再加上所有税费总共用2.4万元(过户费、代数费、贷款服务等)换言之，20年后，购房者花了近62.3万元拥有了一套住宅。

　　租房 20年后可拥有50万

　　如果以同样的资金来租用同一套房产的话，为便于计算，将租房人手中的35万元用作储蓄，并将每月3500元闲钱拆开，按现在较高的租金1500元算，剩下的2000元仍然用作储蓄。用这一部分钱购买了当下的一套风险较小、收益稳定的基金，按5.4%的利率来算，归结起来，租房者在20年后的资产为56万元。

　　是租是买看需求不同

　　买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，20年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握56万。因此，要比较的是这套当年价值80万元的房子20年后是否会增值至62.3万。

　　按照总价40万元计算，该房产的单价为4000元;若按照62.3万元计算的话，单价必须达到6230万元，也就是说只有每平方米的房价上涨2230元，买房者与租房者才打了个“平手”;如果涨幅持平，则买房者不划算;如果房价下跌，则买房者亏得更多。

　　但杨教授也表示，买房不能仅从经济角度考虑，还要从自身的消费方式、家庭成员、职业规划等方面考虑。比如，你的工作不稳定，需要常常搬家，那么租房较合适。又比如你花钱大手大脚，不妨尽早贷款买房，用还贷款的办法强制存钱。

　　另外，刚刚工作的年轻人没有积蓄，买房必须依靠父母的资助或者大额贷款，不如暂时租房缓解经济情况，不因为房贷较重给今后的发展增加经济压力。

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　　(责任编辑 王阳)